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親が住んでいた家を相続した。けれど自分は別の場所に住んでいて、すぐに使う予定もない。そんなとき、何から手をつければいいのか分からないまま数年が過ぎてしまう、というのはよくある話です。

ただ、2024年4月から相続登記が義務化され、放置することのリスクは以前より明確になりました。この記事では、空き家を相続したときにやるべきことを順番に整理し、売る・貸す・管理する・解体するという選択肢の違いと、判断のために確認しておきたい点をまとめます。

まずやること：3つのステップ

ステップ1　相続人を確定し、誰が引き継ぐか決める

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人が誰かを確定します。そのうえで、遺言がなければ相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその不動産を引き継ぐかを決めます。

ここが決まらないと、売ることも壊すこともできません。相続人が多い、連絡が取れない人がいる、といった場合は、この段階で司法書士や弁護士に相談したほうが早く進みます。

ステップ2　相続登記をする（2024年4月から義務）

不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。2024年4月1日から義務化されました。

期限	相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内
罰則	正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料
過去の相続	2024年4月1日より前に発生した相続も対象。ただし2027年3月31日まで猶予

遺産分割がまとまらず期限に間に合いそうにない場合のために、「相続人申告登記」という簡易な制度が用意されています。自分が相続人であることを法務局に申し出ておくもので、これによって義務を果たしたものとみなされます。ただしこれは暫定的な手続きで、最終的には正式な相続登記が必要です。

ステップ3　建物と土地の現状を確認する

• 登記簿の記載と実際の面積・所有者が一致しているか
• 境界が確定しているか（確定していないと売却時に測量が必要になります）
• 建物の状態（雨漏り、傾き、シロアリ、給排水の状況）
• 家財や残置物がどれだけ残っているか
• 建物の建築年（1981年5月31日以前かどうかは、後述の税制で重要になります）
• 抵当権が残っていないか

放置するとどうなるか

「とりあえずそのままにしておく」がいちばん費用がかからないように見えますが、実際には次のリスクがあります。

固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽減されています。ところが空家等対策特別措置法にもとづき「特定空家」または「管理不全空家」に指定されて勧告を受けると、この特例が外れます。その結果、土地の固定資産税の負担が大きく増えることになります。

2023年の法改正で、特定空家になる手前の段階として「管理不全空家」が新設され、これも勧告の対象になりました。以前より早い段階で行政の指導が入るようになっています。

管理責任は所有者にある

屋根や外壁が飛んで隣家や通行人に損害を与えた場合、所有者が責任を問われます。庭木が越境する、雑草が繁茂する、といったことも近隣トラブルの原因になります。

時間が経つほど売りにくくなる

建物は管理しないと傷みが早く進みます。また、相続人がさらに亡くなって次の世代に相続が発生すると、権利関係が複雑になり、手続きの難易度が跳ね上がります。

4つの選択肢

解体は慎重に判断してください。「古いから壊してから売ろう」と考えがちですが、解体費用が数十万円から百万円単位でかかるうえ、更地にした時点で固定資産税が上がります。買主が解体を前提に購入するケースもあるため、売却するなら先に不動産会社に相談したほうが得になることがあります。

税金：知っておきたい特例

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。

主な要件の一部は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンションなど）でないこと
• 相続開始の直前に、被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること

要件はこれ以外にも細かく定められており、適用の可否は個別に判断されます。制度も改正されており、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるなどの変更があります。使えるかどうかは必ず税理士または税務署にご確認ください。売ってしまってからでは間に合わない要件もあります。

相談先の分け方

相続人の確定・遺産分割・登記	司法書士、弁護士（争いがある場合）
税金（譲渡所得、相続税）	税理士、税務署
売却・賃貸・査定	不動産会社（宅地建物取引業者）
家財の片付け・遺品整理	遺品整理業者、不用品回収業者
空き家の管理	空き家管理サービス、不動産会社
解体	解体業者、建設会社

これらを別々に探すと、そのたびに現地に立ち会い、見積もりを取り、日程を合わせる必要があります。遠方に住んでいる場合はとくに負担が大きくなるため、片付けから売却までをまとめて相談できる会社を探すのも一つの方法です。

確認しておきたいことリスト

1. 相続登記は済んでいるか（期限は3年）
2. 相続人全員の同意は得られているか
3. 建物の建築年はいつか（1981年5月以前かどうか）
4. 境界は確定しているか
5. 固定資産税を今いくら払っているか
6. 行政から通知が来ていないか
7. 売却する場合、3,000万円控除の要件に当てはまるか
8. 片付けの費用と、買取でどれくらい相殺できるか
9. 解体する場合の費用と、その後の固定資産税
10. 火災保険は継続しているか

よくある質問

相続登記をしないままだと、本当に過料を取られますか

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象になります。手続きが難しい事情があるときは、相続人申告登記という簡易な方法があります。

遠方に住んでいて現地に行けません

多くの不動産会社は、査定や片付けの見積もりを現地で行い、写真や書面で報告する形に対応しています。問い合わせの段階で「立ち会えない」ことを伝えて、どこまで任せられるか確認してください。

売れない土地でも引き取ってもらえますか

2023年から相続土地国庫帰属制度が始まり、一定の要件を満たす土地は国に引き取ってもらえるようになりました。ただし建物がある土地は対象外で、負担金の納付も必要です。法務局にご相談ください。

家財が大量に残っていて手がつけられません

遺品整理業者や不用品回収業者に依頼できます。買取と組み合わせると費用を抑えられる場合があります。見積もりは無料の会社が多いので、まず現状を見てもらうところから始められます。

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• 秋田市かえる堂不動産（秋田県）｜遺品整理・残置物撤去から空き家管理・不動産売却まで一貫して相談できる会社
• 有限会社三瓶畳店（福島県郡山市）｜和室の畳の表替え・新調。実家を貸す・売る前の手入れに

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参考にした一次情報

• 法務省（相続登記の申請義務化、相続人申告登記、相続土地国庫帰属制度）
• 国土交通省（空家等対策の推進に関する特別措置法）
• 国税庁（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）